买对了房子过错了户
法院：合同涉及房屋标识部分不发生效力，需回转并再次过户登记
余建华
本报讯 （记者 余建华 通讯员 叶芸）门口悬挂的门牌号错误？精心挑选的房子不是房产证上的房子？正准备装修新房的姜女士发现自己买的811a房屋并不是真正的811a。日前，浙江省义乌市人民法院依法审结该起房屋买卖合同纠纷案，判决案涉房屋买卖协议中涉及标的物标识部分不发生效力，姜女士需办理811a房屋的回转登记手续，卖方项先生则需再次办理811b房屋的过户登记手续。
2020年7月，项先生从案外人处购得811a、811b两套房产，因购买时两套房屋被并作一套，只保留一处入户门，故仅悬挂一个门牌：811a。项先生购买后，将两套房屋按原本样式分离，并重新开置一处门洞，但是对悬挂的门牌并未进行更换。其中，811b房屋产权面积较小，但赠送的阳台面积较大。2022年10月，姜女士在中介的带领下实地查看了上述两套房产，看中了阳台较大的811b房屋，但因为门口的门牌号，一直误以为自己看中的是811a房屋。项先生在了解姜女士的意向房屋后，也将811b房屋误认为是811a。2022年10月1日，双方达成房屋买卖合意，签订了关于811a房屋的买卖协议，并依约完成交付购房款、交付房屋钥匙、办理房屋的过户登记等手续。直到姜女士着手装修房屋时，经由物业确认，才知晓自己实际想要购买的是811b房屋，姜女士遂诉至法院。
法院审理后认为，原告以购买811b房屋的意思向被告发出要约，被告也以出卖811b房屋的意思向原告作出承诺，可以认定双方就买卖811b房屋达成一致，合同成立且真实有效。由于门牌号张贴错误，原、被告均将作为合同真实标的物的811b房屋误认为是811a房屋，应当认定该合同涉及标的物标识部分因违反当事人双方真实的意思表示而无效，其余部分不受影响，仍然有效。故法院作出上述判决，并由项先生赔偿姜女士因合同违约造成的损失共计17697.12元。此后双方均未上诉，案件现已生效，双方依约履行裁判义务。
■法官说法
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，姜女士、项先生均有买卖811b房屋的意思表示，只是因为门牌号错误，导致合同标的物标识存在错误，不影响合同效力。法院最终确认原、被告之间仍然存在有效的买卖811b房屋的合同，符合当事人当初订立合同时的原有合意。
在此提醒，无论是购买方、出售方还是中介，在对于房产标的物进行交易过程中均需尽到审慎注意义务，无论是现场查看还是到不动产登记机构办理过户登记手续时均需对房产的位置及图纸进行仔细核对，避免造成不必要的损失。
