- 舒某泉、林某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司等排除妨害纠纷案
- 物业公司执行业主管理公约的行为依法应予支持
- 尉某平、贾某珍开设赌场准许撤回起诉案
- 坚持实质判断 准确认定赌博犯罪
物业公司执行业主管理公约的行为依法应予支持
——《舒某泉、林某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司等排除妨害纠纷案（入库编号：2023-07-2-039-002）》解读
苏来琪
□苏来琪
近年来，随着经济社会高质量发展，人民生活显著改善，私家车作为代步工具，越来越多地进入普通家庭，由此导致停车资源不足的问题更加凸显。尤其是在城市小区内，因停车位供应不足，各类不文明停车现象多发易发，致使业主之间、业主与物业公司之间关系失和。对于上述问题，小区业主如何通过业主公约或管理规约实现自治、物业公司如何进行合法又合理的管理，亟待司法提供行为规范与价值指引。由此，人民法院案例库入库参考案例《舒某泉、林某等诉浙江某物业管理有限公司衢州分公司等排除妨害纠纷案（入库编号：2023-07-2-039002）》裁判要旨明确：“依据法律规定制定的管理公约或管理规约，对业主具有约束力。物业管理公司执行管理公约中关于限制业主车辆自由进入小区之规定的物业服务行为，不属于妨害物权。业主请求排除妨害的，依法不予支持。”现就有关问题解读如下：
一、经法定民主决策程序形成的业主公约、管理规约具有法律约束力
现代法治国家普遍认可社会自治权，其目的在于赋予公民一定程度参与社会活动的灵活性，只有当自治权的行使受阻或者自治权的运行突破了法律的框架，国家公权力才有介入并进行干预的必要。依据民法典第二百七十一条、第二百七十八条及第二百八十六条等规定，业主对于小区内共有部分享有共有和共同管理的权利，该权利的行使以全体业主普遍遵守依照法定的民主决议程序和方式制定或修改形成的业主公约、管理规约等方式实现。具体而言，依据民法典第二百七十八条规定，“制定和修改管理规约”属于法定业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即双2/3以上表决，双过半同意）。在此基础上，民法典第二百八十条第一款明确规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”
本案中，案涉小区因建设设计存在先天性不足，地面停车位仅有27个，无法满足全部业主停车需求。为此，小区业委会、物业公司曾尝试在小区内拓展停车位。但经消防部门现场勘测，认为从维护小区消防安全角度出发，小区内道路上不应停放机动车辆，也无法增设机动车临时停车位。结合业主建议以及当地信访部门调处意见制定的案涉《管理公约》明确了小区车辆管理规则，经意见征集已获得三分之二以上的业主赞成通过，符合法定民主决策程序要求，故该《管理公约》对包括原告在内的全体小区业主均具有约束力。
二、物业公司依据合法有效的管理规约进行管理不属于妨害物权行为
依据民法典第二百八十四条第一款及第二百八十五条第一款规定，小区业主既可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业公司管理。物业公司根据业主的委托，依照物业服务合同约定对小区进行管理并接受业主的监督。通常而言，物业公司不仅应当管理相关的建筑物及附属设施，还要维护物业管理区域内的秩序。即物业公司的管理行为包括对物的管理和对人的管理两个部分。对此，民法典第九百四十二条对合同编增设的“物业服务合同”这一典型合同中物业服务人的义务作出了明确规定，即“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”。因此，物业公司之所以能管理小区内相关业主的不当行为，其权利来源于业主的委托与授权。按照小区业主依照法定民主决议程序形成的管理规约要求履行物业服务，属于物业公司基于物业服务合同关系产生的义务。
此外，依据民法典第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”小区业主在行使自身权利时，应当本着文明善意的原则，遵守法律，尊重社会公德，遵守业主管理公约，不得损害公共利益和他人合法权益。否则，由此导致的不利后果由业主承担。
本案中，个别业主明知业主管理公约禁止在小区内乱停车，仍为图方便而随意将车辆停放在车位之外的小区道路上，既影响小区文明形象，又增加消防安全隐患。在此情况下，物业公司对违反管理规定的车辆限制自由进入小区，本质上是执行业主的共同意志，意在维护公共安全，不构成对业主基本通行权利的损害，并非物权妨害行为。
三、物业公司依据管理公约进行管理应当符合比例原则
民法典第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”可见，我国法律在强调业主自治的同时，还赋予了法院对业主管理公约进行审查的权力。而物业公司在依据管理公约开展管理过程中，仍然要遵循比例原则，确保不侵犯业主的基本权益，这是对物业公司管理行为的合理监督与约束。我国法律虽未明确将业主的通行权列为法定权利，但根据日常生活经验，业主作为自然人，必然享有正常出入小区的权利，此乃其行使建筑物区分所有权之必要前提，带有强烈的人身属性。因此，即便业主本身存在不当行为，物业公司、其他业主能够对业主车辆进出小区的权利进行限制，但不得超过必要限度。
本案中，针对部分业主违反管理公约的乱停车行为，物业公司前期已经开展多次劝导，庭审中仍试图引导涉事业主主动承诺文明停车，但均未得到有效回应。本案原告等相关业主之所以失去进出小区的便利，系其自身不愿承担文明停车的义务所致。该物业公司根据业主管理公约，对多次违反管理公约规定且经劝导无效的车辆，删除其道闸自动识别信息，既可以最大程度凝聚多数业主的意志，又可以消除后续可能出现的消防安全隐患，符合比例原则，具有合理性。
综上，对于物业公司执行合法有效的业主管理公约的合理行为，人民法院依法予以支持。由此，通过支持和规范物业管理活动，切实维护广大业主的合法权益，不断改善人民群众的生活环境，共建美好家园。
（作者单位：浙江省衢州智造新城人民法院）
